CIB: o “CPF do Imóvel” e a nova era da fiscalização de aluguéis

O novo Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) estreia como o “CPF do imóvel” e promete uma fiscalização de aluguéis sem precedentes, cruzando dados patrimoniais de cartórios, registros e contratos. A Receita Federal usará essas informações para identificar omissões ou divergências nas declarações de Imposto de Renda desde 2021.

Para prestadores de serviços no setor imobiliário, essa mudança representa riscos reais: inconsistências podem resultar em autuações e multas expressivas. Agir com conformidade, mantendo as declarações alinhadas aos registros oficiais, passa a ser prioridade para evitar a segurança em seus negócios.

Alerta: integração de dados pode revelar omissões e gerar multas

Com a efetivação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), a fiscalização de rendimentos de aluguel ganha ferramentas poderosas para identificar qualquer disparidade entre o que foi declarado e o que consta nos registros oficiais.

Em pouco tempo, proprietários e administradores de imóveis poderão enfrentar:

• Cruzamento automático de dados cadastrais e contratuais, sem margem para ajustes manuais;
• Detecção imediata de omissões em declarações de Imposto de Renda desde 2021;
• Comparação do valor de referência do imóvel com os aluguéis informados;
• Notificações e autuações eletrônicas em caso de inconsistências.

Mesmo pequenas discrepâncias consideradas podem resultar em multas expressivas e processos administrativos. Para prestadores de serviços, a conformidade estrita passa a ser imperativa: manter dados e contratos sempre atualizados é a melhor forma de evitar penalidades e assegurar tranquilidade na gestão de aluguéis.

Entenda o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) e seu funcionamento

O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) é um sistema unificado que atribui um identificador único a cada imóvel no país, integrando informações de cartórios de registro, tabelionatos e contratos diretamente em uma base central da Receita Federal.

Sua criação está amparada pela Instrução Normativa RFB nº 2.275/2025, que define as regras para cadastro, atualização e cruzamento dos dados imobiliários, ampliando a capacidade de fiscalização e garantindo maior transparência nas declarações de Imposto de Renda.

• Identificador único: cada imóvel recebe um “CPF do imóvel” para facilitar o acompanhamento fiscal.
• Fontes de dados: registros de imóveis, notariais e contratuais alimentam o banco central.
• Objetivo: detectar omissões, divergências e subdeclarações de rendimentos de aluguel.

O cronograma prevê fases de testes e integração gradual até novembro de 2025, quando o CIB entrará em produção plena. Até lá, cartórios e a Receita vão validar processos e ajustar sistemas para garantir a operação em tempo real.

A partir de novembro de 2025, o sistema estará totalmente operacional, permitindo cruzamentos automáticos e contínuos das informações imobiliárias para fins de fiscalização tributária.

Principais impactos na declaração de aluguéis

Com a implantação do CIB, a declaração de rendimentos de aluguel passará por um nível de verificação muito mais rigoroso. A unificação dos dados imobiliários permitirá à Receita Federal comparar automaticamente o que está declarado no Imposto de Renda com informações oficiais de cartórios e registros.

• Cruzamento de dados patrimoniais: aluguéis informados serão confrontados com histórico de posse e transações imobiliárias.
• Identificação de inconsistências: omissões, subdeclarações ou divergências entre valores declarados e registrados ficarão imediatamente evidentes.
• Uso do valor de referência: os valores de mercado definidos pela Receita servirão de parâmetro para validar aluguéis declarados.
• Relatórios de auditoria eletrônica: notificações e intimações poderão ser geradas sem necessidade de fiscalização manual.

Na prática, proprietários que declararem valores abaixo do registrado em cartório ou omitirem contratos de locação estão sujeitos a:

• Multas proporcionais ao valor não declarado, que podem chegar a 150% do imposto devido;
• Autuações administrativas e exigências de comprovação documental detalhada;
• Bloqueio de certidões negativas até a regularização completa das informações.

Para quem administra imóveis, o novo cenário impõe maior disciplina na coleta e organização de contratos, recibos e notas fiscais. Manter bases de dados consistentes e atualizadas é o caminho mais seguro para evitar surpresas e custos adicionais decorrentes de processos fiscais.

Pessoa Física x Pessoa Jurídica: onde pagar menos?

Na modalidade Pessoa Física, os rendimentos de aluguel seguem a tabela progressiva do Imposto de Renda, com alíquotas que podem chegar a 27,5%. Já ao optar por uma Pessoa Jurídica no Simples Nacional (CNAE 5590-6/99), a carga tributária efetiva varia de 6% a 11%, conforme o faturamento anual.

• Maior segurança contábil: registros e demonstrações padronizados facilitam auditorias e controle interno.
• Proteção patrimonial: o patrimônio pessoal dos sócios fica separado do patrimônio da empresa.
• Organização financeira: fluxo de caixa e despesas claras, com possibilidade de reinvestimento estruturado.

Ao comparar as modalidades, a constituição de uma PJ reduz a alíquota sobre o mesmo valor de aluguel e oferece benefícios de governança e segurança, contribuindo para uma gestão mais eficiente e transparente.

Como reduzir riscos e otimizar sua tributação

Para se antecipar às exigências do CIB e proteger seu negócio, adote medidas práticas e contínuas de gestão tributária.

• Revise e regularize todas as declarações de IRPF e os informes de rendimentos de aluguel desde 2021, corrigindo omissões e valores divergentes;
• Considere a constituição de uma Pessoa Jurídica adequada ao seu perfil de aluguel (Simples Nacional, Lucro Presumido etc.), avaliando custos e benefícios;
• Estruture um plano de rendimentos que distribua contratos de locação ao longo do ano, evitando picos de declaração que possam chamar atenção;
• Adote controles internos rigorosos, com fluxo de caixa, emissão de notas fiscais e organização de contratos para comprovação imediata;
• Monitore periodicamente a legislação e o cronograma de implementação do CIB para ajustar processos e sistemas com antecedência.

Cumprir essas etapas reduz a exposição a multas, melhora o aproveitamento de deduções e assegura maior transparência em suas operações imobiliárias.

Conclusão: conte com apoio especializado e acompanhe nosso blog

Na SP Contabilidade Digital, oferecemos suporte completo para implementar as estratégias necessárias e manter sua operação em conformidade com o CIB. Nossa equipe especializada atua com:

• Regularização fiscal e revisão de Imposto de Renda;
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• Contabilidade completa, consultoria e gestão de fluxo de caixa;
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Fonte desta curadoria

Este artigo é uma curadoria do site Portal Contábeis. Para ter acesso à matéria original, acesse CIB: novo Cadastro Imobiliário impacta fiscalização de aluguéis